Kraftloserklärung von Schuldbriefen

Hausverkauf in Gefahr: Was tun, wenn der alte Schuldbrief zwar abbezahlt, aber unauffindbar ist?

Wenn Sie Ihr Haus verkaufen möchten, im Grundbuch jedoch ein unauffindbarer Schuldbrief eingetragen ist, bleibt nur eine formale Kraftloserklärung durch das Gericht. Besonders bei Liegenschaften in Privatbesitz kommt das häufig vor – die Schuld ist längst abbezahlt, doch der Titel ist unauffindbar. Das Problem ist lösbar, dauert allerdings mehrere Monate.

Was Sie konkret dazu wissen sollten:

Der Schuldbrief als Wertpapier

Bei einem Papierschuldbrief handelt es sich um ein gesetzlich definiertes Wertpapier. Dieses Wertpapier verkörpert eine persönliche Forderung, die grundpfandlich sichergestellt ist. Deshalb ist ein solcher Schuldbrief auch im Grundbuch auf dem betroffenen Grundstück registriert. Die Geltendmachung der mit dem Schuldbrief zusammenhängenden Rechte wie auch die Löschung des Schuldbriefes selbst (resp. des betreffenden Grundbucheintrages) sind nur gegen Vorweisung des tatsächlichen, physischen Papiers möglich und rechtlich durchsetzbar. Alleine die Abbezahlung der im Schuldbrief verkörperten Forderung führt also nicht zur Ungültigkeit oder gar zur Löschung des Schuldbriefes und des damit verbundenen Grundbucheintrags. Folglich sind abbezahlte Schuldbriefe also entweder sorgfältig aufzubewahren und bei einem späteren Grundstückverkauf der Käuferschaft zu übergeben, oder idealerweise direkt nach physischem Rückerhalt des Wertpapiers von der befriedigten Gläubigerin beim Grundbuchamt löschen zu lassen.

Die beschriebene Problematik stellt sich nur bei physischen Schuldbriefen. Elektronische Schuldbriefe – sog. Registerschuldbriefe – sind frei von diesem Vorgang. Dies ist der Grund, weshalb viele Liegenschaftseigentümer:innen Schuldbriefe in Registerschuldbriefe umwandeln lassen.

Exkurs: Unterschied zwischen Papier- & Registerschuldbrief; Umwandlung

Obwohl seit dem Jahre 2012 Registerschuldbriefe erstellt und Papierschuldbriefe in Registerschuldbriefe umgewandelt werden können, bestehen nach wie vor viele noch nicht abbezahlte Papierschuldbriefe. Bei einem Registerschuldbrief wird im Gegensatz zum Papierschuldbrief kein physisches Papier ausgestellt, sondern der Schuldbrief wird elektronisch geführt. Ein Registerschuldbrief kann deshalb im klassischen Sinne auch nicht beschädigt werden oder verloren gehen. Um das Risiko einer Beschädigung oder eines Verlustes (v.a. infolge Erbgangs) zu minimieren, kann es hilfreich sein, noch nicht abbezahlte Papierschuldbriefe in Registerschuldbriefe umwandeln zu lassen. Eine solche Umwandlung ist jedoch nur für jene Schuldbriefe möglich, die vor dem 1. Januar 2012 errichtet wurden.

Verfahren um Kraftloserklärung

Verloren gegangene Schulbriefe können nur auf formellem Wege aufgehoben werden: Die Kraftloserklärung eines abhandengekommenen Papierschuldbriefs wird durch ein Gesuch eingeleitet, welches beim zuständigen Gericht (Ort des Grundstücks) einzureichen ist. In diesem Gesuch muss unter anderem die Berechtigung am Schuldbrief glaubhaft gemacht werden. Einige Gerichte stellen hierfür sogar Formulare und Merkblätter zur Verfügung, so z.B. die Gerichte des Kantons Zürich[1].

Nach Einholung eines Kostenvorschusses prüft das Gericht das Gesuch und ruft beim Vorliegen der erforderlichen Voraussetzungen das Wertpapier resp. den Gläubiger öffentlich aus. Erfolgt innerhalb der gerichtlich angesetzten Frist von mind. 6 Monaten keine Anzeige, wird das Wertpapier durch das Gericht für kraftlos erklärt. Dieser Entscheid wird wiederum öffentlich publiziert. Anschliessend kann der Schuldbrief im Grundbuch gelöscht werden.

Das vorstehend beschriebene Verfahren gilt gleichermassen für ausländische Staatsangehörige mit Wohnsitz im Ausland, die eine Schweizer Liegenschaft besitzen und einen darauf errichteten, unauffindbaren Schuldbrief für kraftlos erklären möchten.

Fazit

Die Löschung eines verloren gegangenen Papierschuldbriefs ist sehr aufwendig. Es empfiehlt sich deshalb, Papierschuldbriefe stets sorgfältig aufzubewahren, sie nach der Abbezahlung direkt beim Grundbuchamt löschen zu lassen, oder – falls noch nicht abbezahlt – in Registerschuldbriefe umzuwandeln.

Haben Sie weitere Fragen zur Kraftloserklärung von Schuldbriefen oder benötigen Sie Unterstützung bei der Einreichung eines entsprechenden Gesuchs? Wir von Seidel & Partner Rechtsanwälte helfen Ihnen gerne weiter und bieten Ihnen entsprechende Pauschalangebote für Ihre Fallerledigung an.

^{[1] https://www.gerichte-zh.ch/themen/wertpapier/kraftloserklaerung.html}