Design-Build

Was ist Design Build?

Grundprinzipen:

  • Beim Design Build werden Planung und Ausführung in einem einheitlichen Vertrag zusammengefasst. Ein einziger Design Builder – ein Konsortium aus Planer und Bauunternehmer – trägt die Gesamtverantwortung für Kosten, Zeitplan und Qualität.
  • Diese Gesamtverantwortung kann sich auf ein ganzes Projekt beziehen (Gesamtleistung) oder auf eine Werkgruppe (Werkgruppenmodell. Die typische Unterteilung der Werkgruppen lautet: Rohbau/Gebäude, Gebäudehülle, TGA (HLKSE), Innenausbau, projektspezifisch zuweilen auch noch der Tiefbau/Baugrube.

  • Die Haupteffekte dieses Set-ups sind:

    • Es entsteht ein Single Point of Responsibility Modell, das Reibungsverluste reduziert und Konflikte zwischen Planern und Ausführenden vermeidet.
    • Der Entwicklungs- und Realisierungsprozess läuft deutlich effizienter und wird nur noch durch das Baubewilligungsverfahren unterbrochen, hingegen nicht mehr durch die «Bid»-Phase d.h. Ausschreibungsphase.
    • Design Build ist viel mehr als ein Vertragsmodell. Es ist eine kooperative Denkweise, geprägt von Vertrauen, Innovation und gemeinsamer Zielorientierung.
  • Die Vorteile gegenüber nicht integrierten Abwicklungsmodelle (Design Bid Build) sind:

    • Schnellere Projektrealisierung (Design und Bau laufen überlappend)
    • Frühzeitige Kostensicherheit durch einen definierten Festpreis oder GMP (Guaranteed Maximum Price)
    • Reduzierte Änderungsaufwendungen, weniger Rechtsstreitigkeiten, höhere Qualität.

Design Build – Effizient, Innovativ und Kosteneffektiv: Was bedeutet das für die Besteller (Bauherrschaften)?

Design Build, richtig verstanden und angewandt, kann zu effizienteren, innovativeren und kosteneffektiveren Bauprojekten führen. Doch um dieses Potenzial voll auszuschöpfen, müssen Bauherren den richtigen Rahmen setzen. Ein langfristiges Denken, das Leistung belohnt, Innovation fördert und eine Kultur der Zusammenarbeit schafft, ist essenziell. Dieser Leitfaden bietet Bauherren einen strukturierten Ansatz, um Immobilienprojekte erfolgreich unter Anwendung des Design Build-Prinzips zu starten und umzusetzen.

In der Schweiz ist dieses Modell noch realtiv jung, stösst aber auf viel Interesse. Besonders auch institutionelle Bauherren befinden sich einerseits in einer Phase der Aufbruchsstimmung, anderseits herrschen aber Zurückhaltung und Skepsis. Viele warten auf die Projektergebnisse anderer und wollen keine «First Mover» sein oder sehen sich schlicht einer in Gewohnheiten und starren Prozessen festgefahrenen internen Organisation gegenüber. Der Blick ins Ausland, vorab die USA, wo das Modell seit über 30 Jahre sehr erfolgreich praktiziert wird, inspiriert.

Erkenntnisse aus der Praxis: Erfahrungen aus den USA

Die Situation in der Schweiz erinnert stark an die Anfangsphase von Design Build in den USA, wie sich aus einem im Frühling 2025 durchgeführten Erfahrungsaustausch mit DBAI (Rick Del Monte) ergab. Parallel dazu stehen die Ergebnisse eines Workshops mit einer grossen Bauherrenvereinigung in der Schweiz. Neben sehr viel Grundsatzinteresse offenbarten sich – damals wie heute – zentrale Bedenken, die Bauherren von der Anwendung dieser Methode abhalten:

  • 1

    Etablierte interne Prozesse: Besonders im Bereich der Einkaufsstrategie sind Bauherren an klassische Vergabeverfahren gewöhnt und scheuen Umstellungen.

  • 2
    Risikoweitergabe an Dritte: Bauherrenvertreter und Architekten versuchen oft, Risiken vollständig auf andere Parteien zu übertragen, um eigene Haftung zu minimieren.
  • 3
    Befürchtung hoher interner Aufwände: Die Einführung integrierter Modelle wird oft mit einem erheblichen organisatorischen Mehraufwand gleichgesetzt.
  • 4
    Enge Terminbudgets: Strikte Zeitvorgaben bis zum Projektstart lassen wenig Raum für eine Anpassung der Prozesse.
  • 5
    Fehlende Erfahrung und Risikobereitschaft: Viele Bauherren haben noch wenig Erfahrung mit neuen Abwicklungsmodellen und sind unsicher, wie sie Risiken sinnvoll managen können.

FAZIT: Es gibt keine einfachen Lösungen. Der Wandel hin zu einem erfolgreichen Design Build-Modell erfolgt für viele Bauherren schrittweise. Genau für diesen Ansatz eignet sich Design Build hervorragend.

Umsetzung: Praktische Schritte zur Einführung von Design Build

Um Design Build erfolgreich in Ihre Projekte zu integrieren, können Bauherren folgende Maßnahmen umsetzen:

  • 1
    Aktive Risikobenennung und sachgerechte Risikoallokation: Definieren Sie Risiken klar und weisen Sie sie denjenigen zu, die sie am besten managen können.
  • 2
    Einrichtung von Zusammenarbeitsräumen: Schaffen Sie digitale und physische Plattformen für effiziente Kommunikation zwischen den Projektbeteiligten.
  • 3

    Etablierung von Lean-Prozessmethoden: Setzen Sie auf erprobte Methoden wie Last Planner System oder taktische Planung, um Termin- und Ressourcenmanagement zu optimieren.

Überwindung klassischer Denkmuster: Neue Herangehensweisen für Bauherren

Heutige Denkweise Empfohlene Lösung
«Strenge Vertragsstrafen sind notwendig, um Verzögerungen und Qualitätsmängel zu vermeiden.» Setzen Sie Erfolgsanreize! Boni für frühzeitige Fertigstellung oder überdurchschnittliche Qualität motivieren mehr als Strafandrohungen. Langfristige Partnerschaften verbessern die Gesamtleistung.
«Ohne strenge Kontrolle und laufende Abmahnungen gibt es keine Sicherheit, dass die Leistung stimmt.» Vertrauen ist kein Kontrollverlust! Klare Qualitätsmanagement-Prozesse, regelmäßige Reviews und partnerschaftlicher Umgang fördern die Qualität besser als Mikromanagement.
«Wir müssen genau vorgeben, welche Materialien und Systeme eingesetzt werden.» Statt Produktvorgaben klare Leistungsanforderungen definieren! So entstehen innovative, oft wirtschaftlichere Lösungen.
«Wir brauchen lange Abstimmungsprozesse, um alle Interessen zu berücksichtigen.» Effiziente Entscheidungsstrukturen schaffen! Klare Verantwortlichkeiten und feste Entscheidungsgremien beschleunigen Prozesse und vermeiden Verzögerungen.
Heutige Denkweise
«Strenge Vertragsstrafen sind notwendig, um Verzögerungen und Qualitätsmängel zu vermeiden.»

Empfohlene Lösung
Setzen Sie Erfolgsanreize! Boni für frühzeitige Fertigstellung oder überdurchschnittliche Qualität motivieren mehr als Strafandrohungen. Langfristige Partnerschaften verbessern die Gesamtleistung.
Heutige Denkweise
«Ohne strenge Kontrolle und laufende Abmahnungen gibt es keine Sicherheit, dass die Leistung stimmt.»

Empfohlene Lösung
Vertrauen ist kein Kontrollverlust! Klare Qualitätsmanagement-Prozesse, regelmäßige Reviews und partnerschaftlicher Umgang fördern die Qualität besser als Mikromanagement.
Heutige Denkweise
«Wir müssen genau vorgeben, welche Materialien und Systeme eingesetzt werden.»

Empfohlene Lösung
Statt Produktvorgaben klare Leistungsanforderungen definieren! So entstehen innovative, oft wirtschaftlichere Lösungen.
Heutige Denkweise
«Wir brauchen lange Abstimmungsprozesse, um alle Interessen zu berücksichtigen.»

Empfohlene Lösung
Effiziente Entscheidungsstrukturen schaffen! Klare Verantwortlichkeiten und feste Entscheidungsgremien beschleunigen Prozesse und vermeiden Verzögerungen.

Design Build ist mehr als nur eine alternative Beschaffungsstrategie – es ist ein Kulturwandel in der Bauwirtschaft. Wer langfristig denkt, Innovationskraft belohnt und auf Zusammenarbeit setzt, wird nachhaltige Erfolge erzielen. Der Einstieg mag herausfordernd sein, doch mit einem strategischen Vorgehen können Bauherren Design Build schrittweise in ihre Projekte integrieren und von den zahlreichen Vorteilen profitieren.