Gewinner und Verlierer des raumplanerischen Mehrwertausgleichs

Eine Auszonung, Einzonung, Aufzonung oder Umzonung eines Grundstücks bedeutet für den betroffenen Eigentümer in vielen Fällen einen erheblichen Wertverlust oder Wertgewinn. Das Raumplanungsrecht sieht deshalb einen Mehrwertausgleich vor. Das neue Mehrwertausgleichsgesetz des Kantons Zürich dient der Umsetzung dieses bundesrechtlichen Auftrags.

Wird ein Grundstück von der Gemeinde eingezont oder einer Zone mit höherer Nutzungsmöglichkeit zugeführt, gewinnt das Grundstück massiv an Wert. Das Raumplanungsgesetz des Bundes (RPG) hat mit dem Mehrwertausgleich das Ziel gesetzt, zwischen Gewinnern und Verlieren von Planungsmassnahmen einen fairen Ausgleich zu schaffen. Als letzter Kanton hat Zürich Anfang 2021 eine Regelung zum Mehrwertausgleich in Kraft gesetzt.1 Damit war der Weg frei für die Aufhebung des vom Bund verhängten Einzonungsstopps. Was ist vom neuen Gesetz zu erwarten? 

Kantonaler Mehrwertausgleich

Im Falle einer Einzonung oder einer Umzonung aus einer Zone für öffentliche Bauten (ZoeB) wird eine kantonale Mehrwertabgabe fällig. Die Abgabe beträgt 20 Prozent des Mehrwerts, wobei auf Mehrwerte unter CHF 30’000 keine Abgabe erhoben wird (Freibetrag). Die Mehrwertabgabe wird fällig, sobald das Grundstück veräussert oder im Falle einer Überbauung die Baufreigabe oder die nachträgliche Baubewilligung erteilt wird.

Kommunaler Mehrwertausgleich

Die Gemeinden dürfen in ihrer Bau- und Zonenordnung eine maximale Abgabe von 40 Prozent des Mehrwerts, der durch Auf- oder Umzonungen entsteht, vorsehen, wobei der Mehrwert für die Berechnung der Abgabe um pauschal CHF 100’000 gekürzt wird. Mittels städtebaulicher Verträge darf von dieser Regelung abgewichen werden. Die Gemeinden müssen eine Freifläche zwischen 1’200m2 und 2’000m2 festlegen, bei deren Unterschreitung keine Abgabe fällig wird, sofern der Mehrwert die Grenze von CHF 250’000 nicht übersteigt. Unter bestimmten Voraussetzungen können planerische Aufwendungen vom Mehrwert in Abzug gebracht werden. Die kommunale Mehrwertabgabe wird fällig, wenn die Baufreigabe oder eine nachträgliche Baubewilligung für eine Überbauung erteilt wird.

Beispiel: Die Gemeinde X weist ein Grundstück, das in der Wohnzone W3 (dreigeschossig) gelegen ist, neu der Wohnzone W4 (viergeschossig) zu. Dadurch entsteht ein Mehrwert von CHF 300’000. Die Grundstücksgrösse unterschreitet die vorgesehen Freifläche nicht. Die Gemeinde sieht in ihrer Bau- und Zonenordnung eine Mehrwertabgabe von 30% vor. Die zu entrichtende Mehrwertabgabe beträgt in diesem Fall CHF 60’000 [=(CHF 300’000 ./. CHF 100’000) x 0.3].

Rechtsschutz

Die Erhebung oder Festsetzung einer Mehrwertabgabe kann beim Baurekursgericht des Kantons Zürich angefochten werden. Gegen dessen Entscheid ist wiederum die Beschwerde an das kantonale Verwaltungsgericht zulässig.

Umsetzung

Die Bestimmungen zum kantonalen Mehrwertausgleich sind seit Jahresbeginn direkt anwendbar. Der kommunale Mehrwertausgleich bedarf der Umsetzung in den Gemeinden; dieser Prozess hat mit dem Inkrafttreten der kantonalen Rahmengesetzgebung anfangs 2021 erst begonnen. Es ist in den nächsten Monaten und Jahren mit neuen Bestimmungen in den jeweiligen Bau- und Zonenordnungen der Gemeinden zu rechnen. Solange eine Gemeinde keine eigenen Bestimmungen zum Mehrwertausgleich rechtsgültig erlassen hat, ist keine kommunale Mehrwertabgabe geschuldet.

In vielen Gemeinden werden aufgrund überdimensionierter Bauzonen Grundstücke «ausgezont». Im Falle einer Nichteinzonung oder Auszonung gehört die Eigentümerschaft zu den Verlierern des revidierten RPG, denn sie hat nur unter gewissen Voraussetzungen Anspruch auf Entschädigung (sog. materielle Enteignung; vgl. dazu unseren Blog zum Thema «Umzonung von Bauland – Entschädigungspflicht?»). Diese Entschädigungen wie auch andere raumplanerische Massnahmen, etwa die Gestaltung öffentlicher Plätze oder regionale Bodenverbesserungen, sollen mit den Einnahmen aus dem Mehrwertausgleich finanziert werden.

Im Einzelfall stellt sich eine Vielzahl von Fragen. Sind Sie von einer raumplanerischen Massnahme betroffen, empfiehlt sich der frühzeitige Beizug einer spezialisierten Anwältin oder eines spezialisierten Anwalts. Wir von Seidel & Partner Rechtsanwälte unterstützen Sie effizient und zielgerichtet.

Der Mehrwertausgleich im kantonalen (vereinfachten) Vergleich

 

Einzonung/
Umzonung
aus ZoeB

Aufzonung

Umzonung

Freibetrag

Freifläche

Zürich

Kantonal:
20%

Kommunal:
Max. 40%

Kommunal:
Max. 40%

Kantonal:
CHF 30’000

Kommunal:
1200-2000m2

Aargau

Kantonal:
20%

Kommunal:
Max. 30%

Kommunal:
Max. 30%

CHF 5’000

80m2

Zug

Kantonal:
20%

Kommunal:
Max. 20%

Kommunal:
Max. 20%

Kantonal:
CHF 30’000

Glarus

Kantonal:
20%

Gemäss verwaltungsrechtlichem Vertrag

Gemäss
verwaltungsrechtlichem Vertrag

Kantonal:
CHF 50’000

St. Gallen

Kantonal:
20%

Gemäss verwaltungsrechtlichem Vertrag

Gemäss
verwaltungsrechtlichem Vertrag

Kantonal:
CHF 30’000

1 Mehrwertausgleichsgesetz (MAG; LS 700.9; in Kraft seit 1. Januar 2021);
  Mehrwertausgleichsverordnung (MAV; LS 700.91; in Kraft seit 1. Januar 2021).